Les pires erreurs à éviter quand on investit dans l'immobilier par Dimitri Bougeard

Interview de l'Avocat Dimitri Bougeard par William Meyer, CEO d'ICM Investissement Clés en Main

Retranscription de l'interview :

William Meyer

Bonjour, je suis William Meyer fondateur du réseau ICM, Investissement Clé en Main. On a voulu faire cette vidéo pour vous expliquer les pires erreurs que vous ne devriez pas faire dans l'immobilier. Et pour ce faire, j'ai pensé que Dimitri Bougeard, qui va nous expliquer tout ça aujourd'hui, était le mieux placé pour nous exprimer tout ce qu'on peut vivre comme difficultés dans l'immobilier.

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Bonjour Dimitri Bougeard.

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Dimitri Bougeard

Bonjour William, merci.

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William

Merci d'être avec nous aujourd'hui j’aurais voulu que tu nous expliques, selon toi, les principales erreurs à ne pas faire quand on veut investir dans l'immobilier ?

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Dimitri

Je suis Dimitri Bougeard, l'avocat investisseur. Je suis avocat inscrit au barreau de Paris depuis 1995 et investisseur immobilier depuis 20 ans.

Donc pour vous parler des pires erreurs dans l'immobilier, je vais me baser à la fois sur ma propre expérience puisque comme tout le monde, j'ai commis des erreurs dans l'investissement immobilier et sur certaines erreurs commises par mes clients. 

Puis évidemment, je vais vous donner deux ou trois astuces pour éviter de faire les mêmes bêtises et d'éviter de perdre beaucoup de temps et parfois beaucoup d'argent également. Donc on y va William ?

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William

Oui on est toute ouïe, on hâte de savoir ce qu’il ne faut pas faire dans l’immobilier.

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Dimitri

Alors première erreur et on l'avait un tout petit peu effleuré dans une autre vidéo avec toi. C'est d'acheter un bien immobilier dans un marché qu'on ne connaît absolument pas. Voilà, ça, c'est clair. C'est une erreur majeure parce qu'on court le risque d'acheter un bien immobilier beaucoup trop cher.

On court le risque d'acheter un bien immobilier du mauvais côté de la rue. Dans certaines rues, il y a un bon côté, un mauvais côté. On court le risque d'acheter dans le mauvais quartier ou voire même de ne pas savoir qu'il y a des projets d'aménagement à quelques années qui vont totalement remettre en question la configuration du quartier.

Ça peut être dans le bon sens ou dans le mauvais sens. À titre d'exemple, on a failli me vendre quand j'étais jeune investisseur dans les années 2000, un appartement qui, quelques années plus tard, avait vocation à être en partie détruit.

L'immeuble allait être en partie détruit pour créer un espace vert. Donc, si je n'avais pas eu la chance de lire les PV d'assemblée générale de la copropriété, à l'époque, j'aurais potentiellement acheté un appartement dans un immeuble qui avait vocation à être en partie rasé.

Donc pas très intéressant. J'aurais peut-être été indemnisé pour l'expropriation, des années de procédure à un prix ras les pâquerettes. Enfin voilà, tout ça parce que je ne connaissais pas bien le secteur. Heureusement, là j'ai été sauvé parce que j'ai creusé et qu'à l'époque déjà je lisais les PV d'AG.

Mais c'était pas une remise de documents obligatoire, ça, ça allait que depuis la loi Duflot, de mémoire depuis cinq ou six ans. Voilà, n'achetez pas dans des secteurs que vous ne connaissez pas ou si vous le faites, entourer vous des bonnes personnes comme William Meyer et son équipe, justement parce que vous allez bénéficier des connaissances sur le secteur.

Deuxième erreur, ne vous focalisez pas sur un axe d'investissement unique. J'entends par là que parfois on se focalise uniquement sur l'aspect rentabilité, uniquement sur l'aspect plus value potentielle, uniquement sur l'aspect fiscalité.

Une erreur à ne pas commettre, ça serait d'acheter un immeuble dans un département très peu peuplé avec seulement trois F5 à l'intérieur de l'immeuble, de tout mettre en meublé et de s'attendre à ce qu'il y ait du public pour venir loger dans des F5 meublés dans un département très peu peuplé.

C'est bête parce que lorsque ce sont des grandes surfaces en général, c'est de la famille et lorsque c'est de la famille, on a des meubles et donc ça ne va pas correspondre à la demande du marché locatif. Il faut faire attention à ça et ça peut vraiment être une grosse erreur de se focaliser exclusivement sur la fiscalité.

De la même façon, se focaliser sur la Renta sans s'interroger sur la fiscalité conduit aussi à des erreurs. Si vous ne connaissez pas la fiscalité des revenus fonciers et que vous décidez d'acheter un immeuble qui est déjà loué en nue alors que vous avez très peu de travaux par exemple.

Ou si vous ne connaissez pas la fiscalité qui est piégée sur les travaux déductibles en location nue dans les revenus fonciers. Vous allez vous retrouver avec un problème fiscal quelques années après parce que c'était rentable avant impôts, mais après impôt, peut être que ça ne l'était plus du tout.

C'est une erreur commune, de ne pas avoir une vision globale de votre investissement immobilier en se focalisant sur tel ou tel domaine particulier de l'investissement.

Et ça, je le rencontre extrêmement souvent. Moi même, j'ai fait l'erreur à une époque de me focaliser sur la fiscalité. J'ai acheté un bien en défiscalisation loi Robien. C'était une vraie catastrophe. Donc voilà, ne vous laissez pas aveugler par ce genre de choses. La fiscalité, c'est pas tout. La Renta, ce n'est pas tout. C'est un ensemble.

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Autre erreur, c'est la méconnaissance. C'est un vaste sujet puisque nous sommes dans une société qui est régie par le droit, qu'il soit immobilier, qu'il soit fiscal, qu'il soit social, que ça soit du droit routier, que ça soit du droit aérien, du droit maritime. On a une multitude de réglementations en France, on a plus de 60 codes quand même.

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Donc, William sache que nul n'est censé ignorer la loi. Ce qui veut dire que tu es censé connaître la législation en vigueur dans tous les secteurs que ce soit. Évidemment, c'est une fiction totalement impossible. On essaye déjà de suivre ce qui se passe dans l'investissement immobilier et on a déjà pas mal de travail.

Donc il faut éviter cette erreur et pour ça, vous devez vous renseigner et vous informer en permanence sur l'état de la fiscalité immobilière et du droit immobilier.

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William

Alors juste pour résumer les quelques titres que tu as donnés, on doit faire ultra attention à son secteur, on doit connaître le secteur ou alors on doit déléguer à quelqu'un qui connaît le secteur avant d'investir. On doit connaître son marché, adapter son marché à son besoin et aussi aux besoins de la demande locative.

On doit s'occuper de la fiscalité de pas investir dans l'immobilier si on veut baisser ses impôts sur le revenu par exemple. On a tout un tas de choses qu'on va connaître. Et enfin, il faut avoir la connaissance des différentes lois diverses et variées qui évoluent plus donc qui ne sont pas fixes.

On trouve plein d’informations sur Internet. Des fois bonnes, des fois moins bonnes, des fois d'actualité, des fois pas d’actualité. Comment on peut faire pour avoir les bonnes informations au bon moment.

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Dimitri

Alors, juste avant de répondre à cette question, j'ai pensé encore à une erreur. C'est ne pas avoir le bon intervenant en face de soi, le bon interlocuteur. Ça, c'est aussi quelque chose que je constate. Je vais vous donner un exemple très simple. La fiscalité immobilière est relativement complexe et sur 70 millions de Français quand même, l'écrasante majorité n'a pas de raison de s'y intéresser de façon très poussée. 

Et on va se remettre notamment à son expert comptable ou à son avocat. L'expert comptable, lui, va littéralement tenir les comptes et établir la liasse fiscale, par exemple, du loueur en meublé.

Et la fiscalité et la comptabilité du loueur en meublé sont tout à fait spécifiques. Il m'est déjà arrivé de voir des clients qui ont pris leur expert comptable, par ailleurs extrêmement compétent en droit des affaires, pour tenir justement la comptabilité et établir la liasse fiscale de leur location meublée.

Et par méconnaissance même des professionnels peuvent se tromper. Alors on peut se tromper, mais par contre ils peuvent commettre aussi parfois des erreurs grossières.

J'ai déjà vu quelqu'un qui déclarait des revenus fonciers dans sa déclaration de revenus alors qu'il ne faisait que de la location meublée, parce que son expert comptable lui avait dit que c'était plus simple de procéder comme ça.

Vraisemblablement parce que l'expert comptable n'y connaissait rien en location meublée. Bon, quand c'est comme ça, c'est carrément gênant parce qu'il faisait perdre potentiellement beaucoup d'argent à son client. De la même façon, le bon interlocuteur, ça peut être aussi le copain, ou plutôt le faux bon interlocuteur. 

Un autre exemple, celui là est vraiment terrible. J'ai eu une cliente qui avait acheté un Pinel. Donc je regarde ces deux dernières déclarations de revenus et là je dis : tiens c'est bizarre, vous ne déduisez plus rien au titre du Pinel cette année, alors que vous auriez dû avoir encore une déduction d'impôt à hauteur de 2 ou 3 000 €.

Elle me dit : oui, c'est normal. Comment ça ? Qui vous a dit de procéder comme ça ? C'est mon copain qui m'a dit que ça se faisait comme ça. En fait, il lui avait dit que c'était sur deux ans, alors que le Pinel, c'est sur une durée bien plus longue.

C'est sur six ans normalement de base, donc elle allait tout simplement ne plus déclarer l'avantage fiscal tiré du Pinel juste parce qu'on lui avait dit que ça se passait comme ça, que c'était pas le bon interlocuteur pour le coup, ce n'est pas du tout un professionnel.

Ça, c'est aussi une erreur majeure qu'on rencontre : c'est écouter les conseils d'un tel ou d'un tel dont on sent ou dont on devrait se douter que ce n'est pas forcément la personne appropriée parce qu'elle n'a pas les compétences requises.

Or, maintenant, comment est ce qu'on fait pour éviter tous ces écueils ? Eh bien, ça tombe bien puisque justement je suis avocat dans ce domaine et étant moi même investisseur, je regarde les questions récurrentes qui reviennent

En gros, pour l'investisseur, on peut identifier quand même trois difficultés majeures. Trouver le bien, ça c'est ta partie. Trouver un bien rentable, chasseur de biens, impeccable. Ensuite, le financement. Il varie suivant le profil de l'investisseur. Il varie suivant l'époque, suivant la politique bancaire.

Les dernières normes édictées par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, on adore le haut conseil en France.

Et puis, troisième difficulté que je recense, c'est tout simplement, suivre en permanence l'évolution juridique et fiscale du droit immobilier. Et c'est là que j'interviens, puisque j'ai mis au point un produit. Le droit d'investir, qui va être délivré chaque semaine dans votre boîte mail sous forme de fichier audio de quinze minutes et qui, en quinze minutes, vous délivrera l'information adaptée, vérifiée, certifiée par votre serviteur.

Et vous allez économiser beaucoup de temps et d'argent plutôt que d'aller essayer de trouver des infos parfois périmées sur un vague blog. Des informations parfois complètement erronées sur d'autres supports.

Là, vous aurez de l'information récente. Je m'attache à faire en sorte que ce soit aussi d'informations pratiques pour investisseur immobilier. Donc je ne vais pas vous donner le dernier taux de l’IRL, parce que, à vrai dire, une petite recherche Google devrait normalement vous permettre d'en prendre connaissance assez facilement.

Par contre, je suis abonné à des dizaines de revues et soit généraliste, soit spécialisé, réservé aux professionnels du droit, qui vont me permettre, moi, de bénéficier des dernières alertes, des dernières réglementations, de la dernière évolution de la jurisprudence qui va directement vous impacter.

Et je vais vous synthétiser tout ça en quinze minutes par semaine sous forme de fichiers audio, ce qui vous permettra de l'écouter quand vous le souhaitez. Vous êtes au volant, hop ! Fichier audio.Si vous n'avez pas gardé votre téléphone portable pour une chaîne YouTube au volant. En tout cas, moi je vous conseille formellement, c’est interdit.

Donc vous faites votre jogging, pareil. Vous êtes en train de passer l'aspirateur, pareil, c'est le format à mon avis qui est le meilleur. En plus, bien évidemment, parce que mon souci, c'est toujours de vous faciliter la vie en tant qu'investisseur immobilier. Lorsque vous serez abonné, vous bénéficierez, grâce à vos identifiants, d'un accès à une plateforme de contenus : Le droit d'investir.

Sur lequel vous allez retrouver des modèles de documents dont évidemment, qui intéressent dans les domaines de l'immobilier, donc des statuts de société, des modèles d'actes, des conventions, ce genre de choses.

Vous allez retrouver aussi des vidéos avec du contenu augmentée. Je tourne des vidéos spécialement pour Le droit d'investir que vous ne trouverez pas sur ma chaîne YouTube parce que vous aurez en plus les références des textes.

Vous aurez sous la vidéo le lien cliquable qui vous amènera, pour ceux qui aiment lire les textes de lois ou la jurisprudence directement au bon endroit et vous aurez également un live par mois d'une séance de questions réponses réservé aux abonnés.

Bien sûr, c'est une plateforme évolutive. Je vais l'enrichir aussi grâce aux retours des clients. Donc, plus vous serez nombreux, plus la plateforme grossira et vous présentera du contenu. Il y aura une grosse partie Questions Fréquemment Posées. Il y aura ça aussi et puis d'autres services à venir.

Voilà, c'est un projet qui me tient à cœur depuis longtemps, j’y travaille d'arrache pied depuis vraiment pas mal de temps. Je crois que William, je t’en parle depuis pas mal de temps. Voilà donc pour tout simplement pour franchir le pas, il vous suffit de cliquer sur Le droit d'investir. Vous avez le lien vraisemblablement sous le contrôle de William, sous la vidéo..

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William

Dès que le lien sera disponible, il sera dans la vidéo.

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Dimitri

Merci William.

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William

C'est important parce que comme les comptables, parfois les avocats sont un peu pénibles et c’est bien de démocratiser et de simplifier ce langage un peu complexe parfois et indigérable, donc c’est une bonne chose.

Ce sera sous forme d'abonnement mensuel.

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Dimitri

Tu fais bien de le dire à William, exactement. En plus, cet abonnement, le prix de lancement, je peux le dire, il n'y a pas de secret, c'est 47 € TTC par mois. Sachez que cet abonnement est déductible de vos revenus locatifs meublés puisque c’est une charge déductible pour votre société immobilière à l'impôt sur les sociétés en plus.

Donc le coût en est encore plus réduit et potentiellement par rapport à ce que vous allez avoir. A mon avis, ça va être vite vu.

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William

Ça va être uniquement sur les SAS ou également LMNP ou LMP ?

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Dimitri

LMNP, LMP ça fonctionne puisque c'est de la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux. Donc non, donc pas de difficultés là dessus. Si vous avez une société qui fait de la sous location, vous pouvez aussi déduire dans le cadre des charges de cette société parce qu'il y aura de nombreuses rubriques sur la plateforme.

Il y aura des choses sur les revenus fonciers, sur la location meublée, mais aussi sur la sous location, sur la société civile immobilière. Je vais aborder des sujets connexes sur la transmission, par exemple l'investissement à l'international.

Donc évidemment, tout ça demande beaucoup de travail. Il y a du temps, tout sera pas disponible tout de suite. Donc ça va venir au fur et à mesure. Par contre, chaque semaine, vous aurez le cœur de l'information et de l'actualité pertinente pour vous.

Donc vous ne serez pas surpris en vous découvrant, un an après l'énième réforme sur le diagnostic de performance énergétique ou en découvrant deux ans après que vous avez acheté dans une zone qui est soumise au permis de louer et vous ne le saviez pas, alors que ça va impacter la rentabilité de votre investissement.

Normalement, si vous écoutez bien les infos et si vous les mettez en application, évidemment. Finies les mauvaises surprises de ce genre.

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William

Merci beaucoup Dimitri. Hâte de voir ça parce que c'est pas encore tout à fait sorti. Si vous êtes déjà intéressé, vous pouvez laisser un message que je transmettrai à Dimitri pour qu’il vous contacte en priorité.

Merci beaucoup Dimitri, on a vraiment hâte de voir ça et je te souhaite beaucoup de succès avec ce produit qui m'a l'air très intéressant et du vrai bon marché. Faut pas faire de petites économies comme ça parce que ça coûte très très cher. Et je rencontre un jour peut être des déboires que j'ai eu parce que je ne savais pas tout.

Merci beaucoup et puis je vous souhaite une belle journée à bientôt.

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Dimitri

A bientôt William.

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