Investissement rentable ou investissement patrimonial ?
L’investissement immobilier se démocratise. Les conseillers, coachs, mentors, chasseurs immobiliers se multiplient encore plus vite que les investisseurs eux-mêmes. Le marché évolue sans cesse, l’offre et la demande ne sont pas toujours en adéquation.
Dans certains endroits, il n’y a pas assez d’offres pour une demande énorme et dans d’autres villes, l’appât du gain a été tellement fort ces dernières années que l’offre s’est multipliée de façon exponentielle là où la demande est restée stable. D'ailleurs il n'est pas rare de constater que cette demande ait même baissé dans certains endroits.
Comment s’y retrouver dans tout ce bazar. Faut-il continuer à investir ?
Dans quelles villes faut-il (ou pas) investir, comment détecter les opportunités présentes et surtout pérennes ?
Nous trouvons de nombreux conseils qui nous suggèrent de faire des projets dits «rentables» à tout prix, où le cash-flow théorique aurait raison de tout autre argument :
Acheter pas cher, faire des travaux basiques, dans des endroits pas terribles et ne rechercher qu'une seule chose, la rentabilité, la rentabilité et la rentabilité…
Si sur le papier la rentabilité est une excellente façon de multiplier les projets, qu’en est-il dans la pratique ?
Il est évident que si vous achetez un bien à 150000 € et que ce bien vous génère un cash-flow positif de 500 € par mois, vous gagnez plus d’argent qu’avant, tout en vous créant un patrimoine. C’est tout à fait possible, même encore aujourd’hui, alors que le marché s’est considérablement tendu pour les investisseurs.
Facile à dire, mais il faut avoir conscience que ce n’est pas si simple en pratique.
Le Cash-Flow mensuel généré par votre projet devrait être considéré Net, après déduction de toutes les charges. Mais est-ce vraiment le cas ?
- Avez-vous considéré la vacance locative (vous savez les semaines ou les mois où votre logement n’est pas habité) ?
- Avez-vous pris en compte que si vous avez acheté un bien à un emplacement moins attractif, loin des transports, dans des zones (trop) calmes, vous aurez plus de mal à louer et surtout les gens resteront moins longtemps ?
- Avez-vous conscience que plus vous aurez de turnover, plus vous devrez y consacrer du temps ou encore payer plus de frais de gestion ?
- Avez-vous pris en compte que le bien ne prendra peut-être pas ou peu de valeur dans les années à venir ?
Par expérience, nous savons que dans la majorité des cas, plus un projet est rentable (Cash-flow élevé), plus la valeur patrimoniale du bien sera faible.
À contrario, plus un investissement aura une valeur patrimoniale forte et croissante dans le temps, plus la rentabilité et le Cash-flow diminueront.
Chez ICM Investissement Clés en Main nous conseillons nos clients afin de trouver le juste équilibre entre Rentabilité et Investissement Patrimonial.
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Alors, si vous êtes plutôt "rentabilité", pensez bien que ce choix entraînera des contreparties qu'il ne faut absolument pas négliger dans votre stratégie d'investissement.
Enfin, faire les travaux, la gestion et l’entretien de vos biens vous-mêmes peut vous permettre d'atteindre de fortes rentabilités mais voulez-vous réellement consacrer autant de temps et d'énergie là-dedans ?
Si vous n’avez pas les compétences, le temps ou encore l’envie de vous créer des contraintes complémentaires, il conviendra parfois d’accepter d'investir avec quelques points de rentabilité en moins pour obtenir plus de tranquillité, de sérénité et de pérennité.
En faisant appel à nos services d'investissement clés en main, nos clients réalisent parfois plusieurs projets locatifs sur une, deux, voire trois années consécutives et reconnaissent qu'ils en seraient encore à leur premier bien s'ils avaient dû se lancer seuls dans l'aventure.
Alors investissement rentable ou investissement patrimonial ?
Nous allons voir ensemble les 3 éléments à prendre en compte dans votre analyse afin de prendre la meilleure décision possible...
1- Le type d’investissement
On va souvent opposer le « rentable », comme on l’a évoqué précédemment au « patrimonial ».
L’investissement patrimonial consiste à investir dans des zones qui sont très recherchées, qui coûtent assez chers mais dont la propension à continuer de prendre de la valeur est forte et aussi qui est « liquide ». Terme qui indique la facilité à revendre un bien. Pour illustrer le type de biens dont on parle, seront liquides des studios en plein centre-ville d’une ville étudiante près des universités, des maisons avec jardins et garages dans les centres-villes, des immeubles haut de gamme dans des villes dynamiques…
Dans ce choix, vous aurez nécessairement des rentabilités moindres que celles dont nous parlions au début, mais feriez-vous pour autant un moins bon investissement ? Tout dépend de votre situation personnelle et de votre stratégie d'investissement retenue.
Soyez prudent avec les conseils généralistes donnés par des personnes qui estiment avoir fait de bons investissements par rapport à leur propre situation. Sans parler des conseils des gens qui n’ont même pas fait ou très peu d’investissements.
2- Le type d’exploitation
Il est possible d’obtenir des rentabilités intéressantes en réalisant des investissements qui utilisent des leviers d’exploitations optimisés.
En effet, si vous investissez dans un T2 en centre-ville que vous louez à des étudiants ou à de jeunes actifs en location longue durée, vous aurez une rentabilité assez basse. Alors que vous pourriez notablement augmenter votre rentabilité en proposant ce même bien en location moyenne durée ou courte durée.
Vous devrez connaître les règles de la copropriété, les règles qu’ont établi les villes dans lesquelles vous voulez investir pour vous assurer que ce type d’exploitation est autorisé, vous devrez vous entourer de partenaires fiables ou passer beaucoup de temps à gérer ce mode d'exploitation, mais vous pourrez cumuler les deux critères qui motivent à investir : « rentabilité » et « investissement patrimonial »
De la même façon, vous aurez une rentabilité assez basse si vous achetez un grand appartement ou une maison que vous louez à une famille. Alors que vous pourriez notablement augmenter votre rentabilité en proposant ce même bien en colocation, en coliving ou même en location courte ou moyenne durée à des familles ou à des travailleurs ? La rentabilité s’en trouverait encore dopée. À condition que les mêmes règles évoquées pour la location courte durée soient respectées.
3- La plus-value latente
S’il est un critère que beaucoup d’investisseurs négligent, surtout quand ils démarrent, c’est la plus-value latente.
Quelle erreur…
Même si bien sûr on ne connaît pas l’avenir, on ne sait pas si les prix de l’immobilier vont encore monter ou pas, il faut être tout à fait objectif. Même si les performances passées ne présagent pas nécessairement les performances à venir, l’immobilier à ceci de particulier qu’il répond à un besoin vital. Il est très difficile dans notre civilisation de ne pas avoir un toit sur la tête, et je ne vous le souhaite pas.
Aussi même s’il y a des crises pendant lesquelles l’immobilier peut baisser, on sait qu’à un moment ou à un autre, il remontera. Et plus l’investissement sera patrimonial, moins il sera malmené par les crises.
La seule chose qu’il ne faut surtout pas vivre, c’est devoir vendre absolument pendant une crise. Parce que là bien sûr vous perdrez de l’argent. Soyez plutôt de ceux qui achètent des biens patrimoniaux pendant les crises. C’est dans ces moments que vous ferez les meilleures affaires.
Cet article a pour but de vous partager les différentes possibilités d’investissements afin de vous mettre en face de différentes situations. La recherche absolue du « meilleur investissement immobilier du monde » est un leurre, votre situation est unique et le meilleur investissement pour l'un n’est pas forcément le meilleur investissement pour vous.
Il est important de définir vos objectifs en terme d'investissements, à court, moyen et long terme. Ceci afin qu'il soit en phase avec votre situation, avec le temps que vous souhaitez y consacrer et la vision que vous avez de votre patrimoine.
Alors Rentabilité ou Patrimoine ?
Quel que soit votre choix, nos Conseillers ICM pourront vous accompagner dans votre projet et vous aider à définir le juste équilibre entre rentabilité et patrimoine.
Enfin, faites Attention aux propositions alléchantes ou trop simplistes qui ne jurent que pas la rentabilité et le cash-flow. Renseignez-vous, formez-vous, faites-vous accompagner, mais quoi qu'il en soit vous devriez vous intéresser à ce formidable levier d'enrichissement qu'est l’investissement immobilier.
