Les pires erreurs à éviter quand on investit dans l’immobilier

Retranscription de l'interview de l'Avocat Dimitri Bougeard par William Meyer, CEO d'ICM Investissement Clés en Main

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Entretien entre William Meyer (ICM) et Dimitri Bougeard, l'avocat-investisseur

Introduction
Investir dans l’immobilier peut être un formidable levier de création de patrimoine, à condition d’éviter certaines erreurs qui peuvent coûter cher. William Meyer, fondateur du réseau ICM Investissement Clé en Main, reçoit Dimitri Bougeard, avocat au barreau de Paris et investisseur immobilier depuis plus de 20 ans, pour évoquer ensemble les pièges à éviter et les bons réflexes à adopter.

1. Ne jamais investir dans un secteur que l’on ne connaît pas

Selon Dimitri Bougeard, l’une des erreurs les plus fréquentes chez les investisseurs est d’acheter dans une ville ou un quartier sans bien le connaître. Cela peut mener à :

• acheter trop cher,
• investir dans le mauvais quartier ou même le mauvais côté d’une rue,
• ne pas anticiper les projets d’urbanisme qui peuvent impacter fortement la valeur du bien.

Exemple : Dimitri a failli acheter un appartement promis à la démolition dans le cadre d’un projet de parc urbain. Seule sa lecture attentive des PV d’assemblée de copropriété lui a évité cette erreur.

Conseil : toujours vérifier les diagnostics, les projets d’aménagement et les PV d’AG, ou déléguer à un professionnel expérimenté du secteur.

2. Ne pas se focaliser uniquement sur la fiscalité ou la rentabilité

Autre erreur courante : se laisser aveugler par un unique critère d’investissement, comme la fiscalité ou le rendement brut.

“J’ai moi-même investi dans un programme Robien très défiscalisé. Ce fut une vraie catastrophe.” – Dimitri Bougeard

Un bon projet doit réunir plusieurs éléments :

• une demande locative réelle,
• une cohérence entre surface, typologie et marché,
• une stratégie fiscale adaptée,
• une rentabilité nette après impôts réellement intéressante.

Conseil : ne jamais investir uniquement pour défiscaliser ou maximiser un rendement brut déconnecté du marché local.

3. Sous-estimer l’impact des règles juridiques et fiscales

L’ignorance du droit fiscal ou immobilier peut coûter très cher. Beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard :

• les pièges de la fiscalité des revenus fonciers,
• les spécificités du régime LMNP,
• les obligations liées à certains dispositifs (Pinel, DPE, permis de louer, etc.).

Dimitri insiste : “Nous vivons dans une société ultra-réglementée. Nul n’est censé ignorer la loi, mais c’est une fiction irréaliste. Il faut rester en veille ou se faire accompagner.”

4. Mal s’entourer (ou écouter les mauvais conseils)

Une autre erreur majeure est de confier son projet à un professionnel non spécialisé ou de suivre les conseils d’un proche mal informé.

“J’ai vu une cliente perdre 2 000 € de réduction d’impôt sur un Pinel car son ami lui avait dit que c’était seulement sur deux ans…” – Dimitri Bougeard

Même les experts-comptables ou avocats peuvent ne pas maîtriser les subtilités de la fiscalité immobilière s’ils ne sont pas spécialisés.

Conseil : toujours choisir des professionnels ayant une vraie expérience de l’investissement immobilier locatif.

5. Ne pas rester informé des évolutions réglementaires

Les lois fiscales et immobilières évoluent sans cesse. Rester à jour est indispensable pour :

• anticiper les contraintes (encadrement des loyers, interdictions de location, diagnostics, etc.),
• profiter des bonnes opportunités,
• éviter les erreurs de déclaration ou les redressements fiscaux.

Le droit d’investir : l’outil créé par Dimitri Bougeard

Pour aider les investisseurs à rester informés, Dimitri a lancé une solution simple et efficace : Le Droit d’Investir. Il s’agit d’un abonnement mensuel (47 € TTC/mois, charge déductible en LMNP ou société à l’IS) donnant accès à :

• un fichier audio hebdomadaire de 15 minutes avec l’actualité juridique et fiscale utile pour les investisseurs,
• une plateforme de documents (modèles de statuts, baux, conventions…),
• des vidéos exclusives avec liens vers les textes officiels,
• un live mensuel de questions/réponses.

Un outil simple, pratique et fiable pour gagner du temps, sécuriser ses projets et faire les bons choix.

Conclusion

Investir dans l’immobilier reste un excellent moyen de construire un patrimoine… à condition d’éviter certaines erreurs. En vous entourant des bonnes personnes, en prenant le temps de vous former, et en restant informé, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir vos projets.

Si vous souhaitez faire le point sur votre stratégie d’investissement, prenez rendez-vous avec l’équipe ICM.

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