Tout savoir sur le LMNP

L’investissement immobilier, ce n’est pas juste acheter un logement et le louer. Pour maximiser sa rentabilité, il convient de choisir le bon régime fiscal. Et parmi les plus avantageux, il y a le statut de loueur meublé non professionnel. De quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages du LMNP ? Les conditions d’accès ? Et surtout la fiscalité ? Découvrez les réponses.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

LMNP est l’anagramme pour location meublée non professionnelle. 

Ce statut fiscal a été mis en place dès 1949 afin de permettre aux investisseurs de louer leur logement meublé en contrepartie du paiement des loyers. Et ce, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. 

Mais pour profiter de ce statut, encore faut-il respecter certaines conditions. 

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Le loueur meublé non professionnel doit respecter deux conditions, à savoir : 

• - des recettes locatives inférieures à 23 000 € / an ;
• - des recettes locatives inférieures aux revenus fiscaux globaux.

Les revenus fiscaux globaux s’entendent comme les traitements, salaires, pensions, rentes et autres bénéfices industriels et commerciaux. 

Au-delà des conditions relatives à l'investisseur, il convient aussi de respecter les conditions relatives au logement. Et pour cause, il faut impérativement louer un logement meublé. 

C’est-à-dire, un bien immobilier comportant tout le matériel nécessaire à la vie du locataire, comme un lit, un frigo, une table, des chaises, des couverts, des poêles, des assiettes, etc. La liste complète est décrite par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

En outre, il faut évidemment louer un logement décent.

Hormis l’ameublement du bien, il est possible de louer un studio, une maison, un appartement T2 ou T3, etc. Et même une partie aménagée de votre logement (comme une dépendance au sein de votre maison). 

Si toutes ces conditions sont remplies, il faut déclarer son activité en LMNP en remplissant l’imprimé P0i. Et ce, dans les 15 jours suivant la première location.  

Cela permet d’obtenir le numéro de SIRET, très utile lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu. 

Mais surtout, c’est au moment de la déclaration de LMNP que l’investisseur choisit le régime de son choix. Par principe, le régime micro-BIC est attribué automatiquement. Mais il est toujours possible d’opter pour le régime réel lors de cette déclaration.

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Quelle fiscalité applicable en LMNP ?

Comme vu précédemment, le loueur meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux. 

Le régime micro-BIC

Ici, les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce cadre, vous pourrez déduire 50 % de vos loyers (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes) au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu. Ensuite, les BIC sont imposés à hauteur de 17,2 %.

Pour la déclaration de revenus sous format papier, il faudra remplir le formulaire 2042 C PRO ou cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles” pour la déclaration en ligne. 

Le régime réel

Ce régime permet à l’investisseur de déduire toutes ses charges de ses recettes, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la contribution économique territoriale, les frais d’acquisition de meubles, les frais de notaire, les honoraires d’expert-comptable, les frais d’agence pour la gestion locative, etc. 

Autrement dit, ce régime réel vous permet d’amortir le prix d’achat de votre bien. 

C’est justement ce qui rend le statut LMNP si avantageux. Et pour cause, entre l’investissement initial et la gestion du bien, le total des charges excède souvent les 50 % du bénéfice total. Et dans certains cas, les charges sont même supérieures aux revenus locatifs. Dans une telle hypothèse, vous n’auriez même pas à payer d’impôt. 

Malgré tous ces avantages, le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime micro-BIC. Pour éviter les erreurs, il est donc préférable de faire appel à un expert-comptable. À défaut, vous risquez de subir un redressement fiscal si des incohérences sont constatées par le service des impôts. 

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut de LMNP offre aux propriétaires bailleurs une multitude d’avantages qui en font son succès. 

Des avantages fiscaux 

Les avantages fiscaux du statut LMNP concernent principalement ceux qui optent pour le régime réel. En effet, c’est seulement avec ce régime que vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de tous vos loyers perçus. Cela vous permettra d’amortir le logement et tous les équipements mobiliers et électroménagers nécessaires à l’aménagement du bien. 

Par ailleurs, si les charges sont supérieures aux bénéfices, il est aussi possible d’imputer le déficit sur les revenus locatifs pendant une période de 10 ans. Ainsi, vous pourrez être exonéré d'impôt concernant les loyers perçus pendant plusieurs années, tout en vous constituant un patrimoine immobilier. 

Mais attention, contrairement au statut LMP (loueur meublé professionnel), vous ne pourrez déduire vos charges de l’ensemble de vos revenus imposables ; seulement des revenus locatifs. 

Par ailleurs, sachez que le loueur meublé non professionnel reste redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

Une meilleure flexibilité et rentabilité

Ces avantages proviennent surtout de la location meublée. En effet, cela permet généralement de rédiger des baux plus souples que pour les logements nus (notamment concernant la durée de location). 

Par ailleurs, les logements meublés sont souvent plus faciles à louer. En particulier si vous proposez des studios à destination des étudiants. 

Enfin, les prix des loyers des locations meublées sont généralement plus élevés, ce qui peut vous permettre de maximiser votre rendement . Mais pour en être sûr, nous vous conseillons d’utiliser un calculateur de rendement locatif en ligne.

Est-il possible de cumuler le statut LMNP avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Le statut de LMNP peut se cumuler avec le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard. Sous réserve de respecter les conditions de cette loi. À savoir louer un logement meublé dans une résidence de service (comme les maisons de santé spécialisées ou les résidences étudiantes).

En revanche, le statut LMNP n’est pas cumulable avec la loi Pinel.

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