L'impact de la loi énergie climat pour les investissements locatifs
Interview de l'Avocat Dimitri Bougeard par William Meyer, CEO d'ICM Investissement Clés en Main
Retranscription de l'interview :
William Meyer
Bonjour, je suis William Meyer, cofondateur du réseau ICM, Investissement Clé en Main. Dans cette vidéo, nous aborderons les différentes contraintes liées à la loi énergie climat et les conséquences que cela a pour les investisseurs.
Pour ce faire, j'ai invité aujourd'hui Dimitri Bougeard qui va se présenter juste après. Avant, abonnez-vous à la chaîne. On va vous apporter beaucoup de contenu et si vous restez jusqu'à la fin, on va vous proposer un appel gratuit avec mes équipes pour voir avec vous si vous pouvez être éligible à l'accompagnement en investissement clé en main.
Bonjour Dimitri Bougeard.
Dimitri Bougeard
Bonjour William.
William
Est-ce que tu pourrais te présenter pour ceux qui ne te connaîtraient pas et éventuellement pour nous dire ce que tu fais ? Tes spécialités ?
Dimitri
Bien sûr, avec plaisir. Je suis Dimitri Bougeard, l'avocat investisseur. Je suis avocat inscrit au barreau de Paris depuis 1995. Je suis investisseur immobilier depuis 2000 et j'accompagne des investisseurs dans leurs projets en matière de stratégies juridiques et fiscales immobilières. Je crée de nombreuses sociétés et je travaille aussi avec diverses sociétés qui sont dans le business immobilier, comme la société ICM.
William
Merci beaucoup. Donc on disait en préambule que la loi énergie climat a des conséquences importantes sur l'investissement immobilier et j’aurais voulu que tu puisses nous préciser les contraintes que ça a menées dans notre business au quotidien.
Dimitri
Effectivement William, cette loi donc, vise à améliorer la performance énergétique des logements. Ensuite, il y a d'autres conséquences à plus long terme sur l'artificialisation des sols, etc mais là on n'est plus sur le côté énergie.
Le gouvernement encourage les gens à procéder à des travaux de rénovation pour améliorer le fameux diagnostic de performance énergétique, donc pour améliorer la performance énergétique constatée par ce diagnostic.
Ce diagnostic fait partie des diagnostics obligatoires exigés depuis maintenant de nombreuses années lorsque vous allez louer ou vendre un appartement. Donc les deux cas de figure sont visés, lorsque vous vendez un appartement, vous devez le faire réaliser.
Mais lorsque vous louez, vous devez aussi donner à votre locataire le diagnostic de performance énergétique. Attention, depuis l'année 2021, le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable.
Sans rentrer dans des considérations juridiques un peu complexes, ça veut dire tout simplement que si jamais il n'est pas conforme à la réalité des choses ou s'il est mal réalisé. Un locataire pourrait se retourner contre vous en disant : regardez, moi, mon énergie me coûte beaucoup plus cher que ce qui était prévu, que la consommation prévisible donc il y a un problème et donc vous allez devoir m’indemniser ou je demande la résiliation du bail en conséquence.
C'est quelque chose vraiment de très aigu et peut être qu'on va revenir sur les dernières étapes importantes et ce qui va se passer à l'avenir, je suppose.
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William
Oui, parce qu'en fait, cette loi est évolutive. Ça veut dire qu'aujourd'hui il y a déjà des conséquences par rapport à des obligations de réaliser des diagnostics. C'était déjà le cas, mais ils sont imposables aujourd’hui. Et puis dans les années à venir, les deadlines de 2024 et 2028, jusqu'à 2050 ou ça va se durcir encore, ça m'intéresse beaucoup.
Dimitri
Première conséquence, c'est la réalisation des diagnostics et l'ancienneté et la validité des précédents diagnostics. Il faut faire attention à ça parce que lorsque vous allez acheter un bien immobilier, vous pouvez très bien être dans un cas de figure ou on va vous produire un diagnostic réalisé avant le 1ᵉʳ juillet 2021.
Pour autant, ce diagnostic sera encore valable, par exemple s'il a été réalisé en 2019. Mais le mode de calcul a totalement changé et les logiciels d'évaluation ont changé en 2021. Ce qui veut dire que si ça se trouve, vous allez acheter un logement sur un diagnostic réalisé avant la modification législative et qui, entre temps, du simple fait de la mise en place des nouveaux logiciels, aura perdu une voire deux classes d'énergie.
Donc, première conséquence, n'achetez pas des biens immobiliers sans avoir un diagnostic de performance énergétique réalisé, on va dire schématiquement depuis décembre 2020, si le diagnostic est antérieur, moi je dis faites le refaire ou refaites le. Si le bien vous intéresse vraiment et si le propriétaire ne veut pas le refaire.
Alors très clairement s'il veut pas le refaire déjà, certains disent que ce n'est pas forcément très bon. William, je suppose que tu connais le dicton quand c'est flou, il y a un loup. Là, c'est typiquement le cas, vraiment, s'il ne veut pas le refaire, soit c'est pour des questions d'argent parce qu'il ne veut pas repayer 150 à 300 euros de diagnostic de performance énergétique. Soit il sait très bien que son logement n'est pas du tout dans les clous et il veut essayer de vous le vendre comme ça.
Faites faire des diagnostics récents, c'est un conseil d'ordre général. Ensuite, concrètement, que se passe-t-il si votre logement est classé en G, voire en F, donc un tout petit peu au-dessus. Vous allez progressivement avoir des interdictions de mise en location.
On va commencer au plus proche par une interdiction de pouvoir réévaluer le montant du loyer et ensuite, dans les années qui viennent, des interdictions carrément de louer le logement. Donc en 2023, interdiction de louer un logement classé. Alors je vous donne les dates de mémoire classées en G.
En 2028 ce sera F et en 2034 de mémoire ça sera E, vous pourrez retrouver ces informations et éventuellement une mise à jour sur Google de façon très simple. Mais comme vous le voyez, ça va venir relativement rapidement les interdictions de louer, ce qui va avoir pour conséquence de faire sortir beaucoup de logements du parc locatif si la loi est maintenue en l'état.
Et pour améliorer vos notes, vous allez devoir faire réaliser des travaux. Donc là aussi, on voit ce qui se passe, il y a une augmentation du prix des matières premières, les travaux peuvent être assez coûteux. Il y a des primes qui sont mises en place par le gouvernement pour essayer d'aider les propriétaires à améliorer la performance énergétique.
Nous n'en sommes qu'aux prémices et nous ne savons pas exactement ce qui va se passer à l'avenir. Est ce que la loi va être modifiée, si jamais on s'aperçoit que ça fait sortir trop logements du parc locatif, moi je ne sais pas. J'aurais eu tendance à penser que oui, mais un diagnostiqueur en matière de performance énergétique m'a plutôt dit non.
Donc chacun a son avis et on n'a pas encore vu pour l'instant vraiment ce qui se passe concrètement. Mais il y a des logiciels qui sont bien normés et en parlant avec le diagnostiqueur, je me suis aperçu qu'ils n'ont vraiment pas beaucoup de marge de manœuvre. Alors il y en a certains qui pourraient bidouiller ça c’est totalement malhonnête, c'est un autre débat.
Par contre, s'il applique strictement la loi, ils ont peu de marge de manœuvre. A titre d'information, le descriptif, le mode d'emploi en gros du logiciel, c'est un décret de 178 pages. Je te laisse pas imaginer le pavé que ça représente.
Donc c'est carrément assez incroyable et on va vous demander de fournir aussi des preuves à l'appui de vos affirmations concernant l'isolation de vos murs, vos travaux, vos factures etc. Enfin tout un tas de choses. J'attire votre attention sur le fait qu'il existe désormais deux diagnostics : celui de la consommation d'énergie à proprement parler et celui des émissions de gaz à effet de serre.
Donc sur les annonces, voyez des rectangles plus ou moins allongés en violet et de l'autre côté rouge, jusqu'à vert ou jusqu'à vert, c'est la consommation énergétique violet, c'est les émissions de gaz à effet de serre. Et pour prendre en compte les interdictions de louer futures, on va prendre celui des deux qui est le plus mauvais.
Si vous êtes en G en émissions de gaz à effet de serre et en D en consommation d'énergie, vous pourriez vous dire je suis tranquille, je ne consomme pas beaucoup. Non pas de chance, on va prendre le G. Tout ça fait que vous devez être extrêmement prudents à l'avenir dans vos achats et vérifier à avoir un diagnostic récent.
Et éventuellement, normalement, c'est dans les nouvelles obligations, lors des réalisation des diagnostics. Regardez ce qu'on pourrait faire comme travaux d'amélioration.
William
Extrêmement intéressant. Je ne savais pas moi même que la partie gaz à effet de serre était aussi concernée par cette réglementation, merci beaucoup. J'imagine que si moi je ne sais pas, d'autres gens ne le savent pas non plus.
J'ai toujours cette vision d'investisseurs et d’opportunistes entre guillemets, est-ce tu penses que ça peut avoir aussi une incidence sur eux, des prix un peu cassés pour acheter des biens, pour les mettre en location.
Dimitri
Oui, tout à fait William. D'ailleurs, on le constate déjà, il y a eu beaucoup de biens qui sont arrivés sur le marché locatif avec des diagnostics de performance énergétique mauvais, clairement.
Qui va acheter ça à l'heure actuelle ? Surtout les personnes qui ne savent pas. Donc soit ils vont l'acheter pour y habiter, auquel cas c'est un moindre mal. S'il n'y a pas d'interdiction de location, on l'achète. Certes, ça va avoir un coût en termes de chauffage, de production d'eau chaude, sanitaire, etc mais c'est le propriétaire qui habite et qui va le supporter.
Par contre, si ensuite il veut le revendre, ça va limiter son marché. Parce que s'il se trouve face à un investisseur qui lui pour le coup est au courant de la réglementation, il va lui dire : Ah oui, mais moi, votre truc là, qui est classé en G, j'achète pas 80 000 mais à 40 000, parce que vous vous rendez compte que j'ai 40 000 € de travaux derrière pour le remettre aux normes. Donc là clairement, son marché va être réduit.
Et s'il ne trouve pas de propriétaires pour l'acheter, il va avoir du mal. Et s'il dit je vais le mettre en location, pas de chance, il aura potentiellement une interdiction de le louer. Et on le constate encore une fois dans le 93, puisque malheureusement, dans ce département, il cumule un peu les handicaps législatifs.
On a quand même un logement qui dans certaines communes est assez dégradé du fait du manque d'entretien, de la vétusté des immeubles avec des performances énergétiques mauvaises. Et en plus on a l'encadrement des loyers.
Donc ça veut dire que les gens qui ont investi pour certains d'entre eux vont devoir, pour pouvoir continuer à louer, engager des travaux importants pour améliorer leur performance énergétique, sans pour autant pouvoir forcément répercuter le coût des travaux dans le prix des locations puisqu'ils sont encadrés.
Tu vois que tous les éléments sont réunis pour faire fléchir le prix de l'immobilier sur certains types d'immeubles et certains types de logements, dans le 93.
William
D'autant que j'ai le sentiment que c'est un département pour ne parler que celui ci qui est quand même beaucoup occupé par des locataires. Il risque d'y avoir un problème à un moment. Après c'est propre à un département, on verra comment ça se passe mais ça me parait un peu compliqué.
Dimitri
Vraiment, je pense que l'accumulation de ces politiques publiques va conduire à de réelles difficultés de logement. Après, on n'est pas à l'abri, si j'ose dire, que quelqu'un se rende compte de la situation et revienne un peu sur les choses. Mais on est quand même coincé, on est contraint.
La loi a fixé des objectifs qui sont en 2030, voire 2050 à une époque où la plupart de ceux qui auront pris ces décisions là actuellement sont soit à la retraite, soit mort. Donc c'est facile de fixer des trucs à 2050. Si ça ce trouve ils ne seront plus là pour voir ce qui se passe donc ok, mais ils n'ont pas besoin de cristal non plus.
William
Après c’est pas irréversible une loi, mais c'est vrai que c'est un peu compliqué, des lois sur le long terme.
Dimitri
On peut aussi voter d'autres lois qui viennent amender les précédentes. Tout à fait.
William
Est ce que tant d'autres points qui reviennent sur ce sujet un peu un peu épineux ou est ce que tu penses qu'on a fait un bon tour ?
Dimitri
Je pense vraiment que c'était les points essentiels à aborder sur le diagnostic de performance énergétique. C'est cette véritable mise en garde. Par contre, comme toujours, il va y avoir des opportunités pour peu que vous soyez un investisseur qui est au courant de la législation, qui est malin dans la négociation des biens à prix cassés et qui en plus s'y connait en travaux.
Avec un peu de cash, vous allez pouvoir faire des affaires, faire les travaux et remettre en location derrière, des biens qui seront dans les clous et qui seront vraiment recherchés. Parce que bien évidemment, si on sort un certain nombre de logements du parc locatif, il va y avoir une demande plus abondante pour le reste, et ça va encore contribuer à l'augmentation des loyers.
Comme d'habitude, il y a tout plan d'effet de bord dont on ne mesure pas encore totalement les conséquences. Et il vous appartient de vous renseigner pour anticiper tout ça.
William
Ce n’est pas qu'on ne pourra plus acheter, c'est qu'il faudrait acheter en connaissance de cause et puis savoir à quel prix acheter pour faire des bonnes affaires.
Merci beaucoup Dimitri, est-ce que tu peux me parler un petit de toi, écouter des conseils en direct et puis faire appel à tes services pour des gens qui en auraient besoin.
Dimitri
Bien sûr William, vous pouvez me retrouver sur Facebook, mon groupe Juriste Immo Invest, sur ma page cabinet d'avocats des Bougeard. Vous pouvez me retrouver également sur ma chaîne YouTube : L'avocat investisseur. Sur Instagram : L'avocat investisseur. De toute façon, je connais William, il mettra certainement des liens sous la vidéo.
William
Absolument.
Dimitri
Et donc surtout abonnez-vous à la chaîne de William, mais abonnez-vous aussi à la mienne en même temps, c'est tout à fait complémentaire. Donc voilà, suivez mon actualité à l'heure ou je vous parle, quand vous regarderez cette vidéo dans quinze jours, dans trois semaines, dans deux mois, dans six mois, dans un an, je ne sais pas.
Mais en tout état de cause, vous aurez la possibilité d'avoir une information que je vous délivre chaque semaine, vérifiées, toutes fraîches, de l'actualité, de l'info pour un investisseur immobilier, côté juridique et fiscal. Je ne suis pas chasseur de biens, c'est le métier de William. Moi, je me contente de rester dans ma sphère de compétence.
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William
Merci beaucoup Dimitri. Abonnez vous à la chaîne, c'est super important et puis partager cette vidéo car on s'amuse à dire des choses, mais il y a quand même des vrais tips super importants. Et donc si vous avez des gens investisseurs dans votre entourage, ils doivent savoir tout ça, c'est ultra important.
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Dimitri
Merci William, à bientôt.
