Pourquoi le DPE est devenu un enjeu stratégique pour les investisseurs

La réglementation autour de la performance énergétique des logements évolue rapidement. Entre diagnostics DPE opposables, interdictions de louer, classements G, F ou E, les investisseurs immobiliers doivent s’adapter. William Meyer, CEO d’ICM Investissement Clés en Main, s’est entretenu avec Dimitri Bougeard, avocat au barreau de Paris et investisseur aguerri. Ensemble, ils décryptent les conséquences concrètes de la loi énergie-climat et les opportunités qui en découlent pour les investisseurs informés.

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Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable juridiquement. Autrement dit, un locataire peut désormais contester un DPE s’il est erroné et engager des démarches contre le propriétaire (demande de dédommagement, résiliation de bail, etc.).

En tant qu’investisseur, vous devez impérativement exiger un DPE réalisé après juillet 2021, car les anciens diagnostics ne sont plus fiables. Le mode de calcul a été modifié et les logiciels ont été mis à jour : un logement classé D avant 2021 peut se retrouver F ou G aujourd’hui.

Conseil de Maître Bougeard :

« Si le vendeur refuse de refaire un diagnostic récent, fuyez. Soit il veut économiser 200 €, soit il sait que le bien est hors des clous. »

Quelles sont les échéances à connaître ?

Les interdictions de louer liées aux mauvaises classes énergétiques arrivent vite :

Classe DPEInterdiction de louer dèsG2023F2028E2034 (prévisionnelle)

Ces échéances auront deux conséquences majeures :

1. De nombreux logements vont sortir du parc locatif.
2. Les biens mal notés vont subir des baisses de prix significatives, faute de pouvoir être loués sans travaux.

Faut-il fuir les passoires thermiques ?

Pas nécessairement. Il faut acheter en connaissance de cause, avec une bonne marge de négociation pour anticiper les travaux nécessaires. Il s’agit là d’un levier d’opportunités pour les investisseurs avertis.

« On voit déjà des biens classés G bradés. Un investisseur formé, capable de négocier, de gérer des travaux et de sécuriser un bon DPE, peut faire de belles affaires », explique Dimitri Bougeard.

Quels travaux prévoir pour améliorer un DPE ?

Les travaux les plus souvent requis concernent :

• L’isolation (murs, toitures, sols)
• Les fenêtres
• Le chauffage
• La ventilation

Ces éléments doivent être justifiés par des factures ou des documents techniques. Les diagnostiqueurs doivent suivre un décret de 178 pages, avec très peu de marge d’interprétation.

À noter : depuis peu, deux étiquettes sont exigées dans les annonces :

• Consommation énergétique (kWh)
• Émissions de gaz à effet de serre (GES)

C’est la plus mauvaise des deux qui sera retenue pour déterminer l’autorisation de louer.

Où sont les risques les plus forts ?

Certains secteurs cumulent plusieurs facteurs de risque :

• Vétusté des logements
• Encadrement des loyers
• Contraintes DPE

Exemple cité par Maître Bougeard : la Seine-Saint-Denis (93), où de nombreux immeubles anciens et mal isolés se retrouvent invendables ou non louables… et sans possibilité de répercuter les travaux sur les loyers du fait du plafonnement.

Et si la loi changeait d’ici 2030 ou 2050 ?

Les objectifs de la loi sont fixés à très long terme (2030, 2050). Cela laisse penser qu’une adaptation législative est possible. Mais mieux vaut ne pas miser sur un assouplissement hypothétique.

« Ceux qui auront su se positionner tôt sur ces biens, les rénover et les remettre sur le marché, seront en position de force », explique William Meyer.

Opportunités à saisir : les recommandations de Dimitri Bougeard, l’Avocat-Investisseur

Pour tirer profit de ce contexte, voici les clés :

• Former un duo gagnant : négociation + travaux
• Acheter des biens dégradés à prix cassés
• Anticiper les règles DPE / GES dès l’achat
• S’entourer de professionnels compétents (chasseurs, diagnostiqueurs, artisans)
• Optimiser la fiscalité des travaux via le bon statut (LMNP, déficit foncier…)

En conclusion : acheter, oui… mais stratégiquement

L’interdiction de louer les passoires thermiques ne signe pas la fin de l’investissement locatif, mais l’avènement d’un investissement éclairé, structuré et encadré.

ICM Investissement Clés en Main, aux côtés de partenaires comme Maître Bougeard, propose un accompagnement global : sélection, négociation, chiffrage travaux, rénovation, mise en location et optimisation fiscale.

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